Om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer
Når der handles hus, er der en del at holde styr på. Her skal alene omtales en ikke uvæsentlig detalje, som vedrører tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen.
Til erstatning for senere skader ved énfamiliehuse tegnes en ejerskifteforsikring, oftest for en fem-årig periode, på grundlag af en tilstandsrapport, udarbejdet af en bygningssagkyndig.
I tilstandsrapporten noterer den bygningssagkyndige alle synlige skader ved ejendommen, som køber kan forholde sig til, idet sådanne skader ikke senere bliver erstattet af forsikringsselskabet, når man på forhånd er bekendt med deres eksistens.
Af tilstandsrapporten fremgår imidlertid også, hvilke bygningsdele, der ikke har kunnet besigtiges, og her skal man især være opmærksom på den sondring, som fremgår af rapporten, om en konstruktion er utilgængelig, eller om den er gjort utilgængelig.
Ved gjort utilgængelig forstås f. eks. skunkrum, hvor der har stået møbler foran adgangslemmen, uryddelige rum, det aflåste gæsteanneks ved sommerhuset o.s.v.
Alle bygningsdele, som af en eller anden årsag er gjort utilgængelige, og som dermed ikke kan besigtiges, er undtaget fra den tegnede forsikring, således at ligegyldig hvilke skader, der udspringer herfra, vil disse ikke blive erstattet af forsikringen, mens bygningsdele - som normalt ikke er tilgængelige - eksempelvis gulvkonstruktioner, builtup-tage, vægkonstruktioner o.lign. er dækket af forsikringen.
Flertallet af køberne er ikke klar over denne sondring og lever i bevidstheden om, at når de har tegnet en ejerskifteforsikring, er hele huset selvfølgelig forsikret mod alle skjulte fejl, som kan resultere i en skade, og de fleste potentielle købere hæfter sig oftest mere ved hvor mange K1, K2 og K3'ere, der er noteret og bekymrer sig ikke om resten af rapporten.
Den, der bekymrer sig mindst for det omtalte forhold, er sælgeren. I virkeligheden er det ham, som burde være mest utryg for den manglende besigtigelse af de dele i huset, som bevidst eller ubevidst er gjort utilgængelige for den bygningssagkyndige.
Da kun de forhold, som kan besigtiges normalt, og hvor der ikke har været hindringer for den bygningssagkyndiges besigtigelse, vil blive forsikret, medfører dette, at køberen indenfor den almindelige forældelsesfrist kan kræve erstatning af sælgeren for skader, der har sit udspring i bygningsdele, som ikke kunne besigtiges p.g.a., at de er gjort utilgængelige.
Der kan herefter fabuleres over parternes stilling på det senere tidspunkt, hvor der bliver fremsat et krav fra køber, hvis f.eks sælger er død, og arvingerne skal til lommerne, eller hvis sælger er gået konkurs o. m. a.
Et godt råd til sælger må være at foretage en oprydning, så den bygningssagkyndige kan tage alt i øjesyn, og et ligeså velment råd til køber er, at hvis enkelte bygningsdele ikke har kunnet besigtiges, da de er gjort utilgængelige, må der kræves en supplerende besigtigelse, så alt kan blive klarlagt.
Da det oftest er ejendomsmægleren, som bestiller den bygningssagkyndige til at foretage eftersynet, er han den, som også skal instruere sælgeren i, at der skal være tilgængeligt overalt, når den sagkyndige arriverer, og et spørgsmål er, om der kan pålægges mægleren et ansvar for manglende rådgivning herom overfor sælger.
Først, når også utilgængeliggjorte bygningsdele er genbesigtiget, kan huset ejerskifteforsikres, som parterne havde forestillet sig.
Der kan berettes langt mere om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer, og særligt interesserede kan med fordel læse den på Gjellerups forlag udgivne bog: “Erstatningsansvar i brugerforhold ved handel med fast ejendom” af advokat (H) Hans Henrik Tausen.